El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el responsable de las actuaciones pertinentes a fecha de finalización de un contrato de alquiler de vivienda.
Cuando llega el vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda, dependiendo de si las partes han avisado o no de la intención de prorrogar el contrato y de la fecha en la que se realizó el contrato actual, debemos atender a la norma que establece el plazo de prórroga en los arrendamientos de vivienda habitual, es decir el artículo 10 de la ley de Arrendamientos Urbanos, en adelante artículo 10 LAU.
La dificultada que aparece al guiarnos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es la gran cantidad de modificaciones que ha ido sufriendo a lo largo de los años, desde su implantación en 1994. Esto supondrá que cada contrato debe regularse por la norma que existía en el momento de la constitución de este, además está íntimamente relacionado con el artículo anterior, el 9. No obstante, en este post intentaremos clarificar algunas de las características esenciales de útil artículo:
Un ejemplo de los cambios que ha sufrido podemos verlo en la duración del contrato de vivienda habitual.
Si partimos del artículo 9 LAU los contratos de arrendamiento de vivienda pueden tener la siguiente duración:
- Cinco años o más: en estos casos la prórroga será regulada por el artículo 10.
- Menos de cinco años: estos contratos son los más habituales y atienden a la regulación del artículo 9 en las prórrogas necesarias hasta llegar al quinto año de contrato, a partir de este, se atenderá a la regulación del artículo 10.
Antes de diciembre de 2018 la prórroga del artículo 9 se llamaba prórroga obligatoria y la del artículo 10 se llamaba prórroga necesaria, pero tras la reforma esta nomenclatura dejó de existir y ambas son denominadas por la ley como prórroga obligatoria.
Nos centraremos en los Contratos de arrendamiento a partir del 6 de marzo de 2019.
Artículo 10.1 LAU
Una vez vence el contrato o sus prorrogas después de los cinco años, o siete si el arrendatario es una persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente de forma anual, a no ser que alguna de las partes haya manifestado la intención de no renovarlo con el tiempo de antelación legalmente estipulado cuatro meses en el caso del arrendador y dos meses en el del arrendatario. En las prórrogas anuales continuará la renovación a no ser que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato o la fecha en la que desea realizar la terminación del contrato, pero el propietario no podrá impedir que el contrato llegue al octavo año, aunque lo desee. Sin embargo, estas prórrogas anuales solo pueden repetirse tres veces, es decir tres años, tras los cuales si ninguna de las partes se manifiesta el contrato pasa a situación de tácita reconducción.
Artículo 10.2 LAU
Si ninguna de las partes ha rescindido el contrato, este se ha prorrogado y se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.
Artículo 10.3 LAU
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido
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