Desde el pasado 3 de septiembre de 2021, está vigente la derogación del artículo 28 de la ley hipotecaria.
Vendedores, compradores e inmobiliarias han vivido en las últimas décadas su particular “vía crucis” con el artículo 28 de la ley hipotecaria. Una ley caduca y sin razón de ser que lo único que venía provocando era perjuicio.
En Mar Real Estate te contamos de qué trata este artículo 28, los problemas que ha acarreado todo este tiempo y el nuevo y prometedor panorama que se ha abierto desde su derogación.
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¿Qué decía el artículo 28 de la ley hipotecaria?
Concretamente, la normativa del artículo 28 de la ley hipotecaría indicaba que: “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.
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¿Qué implicaba esta normativa?
Es decir, esta norma implicaba que, en caso de no haber testamento y si los herederos de una vivienda no eran herederos forzosos legales (ascendientes, descendientes y cónyuges), había que esperar dos años, desde el día de la muerte del causante, para que se pudiera inscribir la vivienda a nombre de los nuevos propietarios.
Se daba este plazo de 24 meses para dar tiempo suficiente por si apareciera algún hijo ilegítimo, testamento o heredero con capacidad legal para reclamar toda o parte de la herencia.
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Problemas y consecuencias del artículo 28 de la Ley hipotecaria
En términos prácticos, esta ley dejaba desprotegidos tanto a los compradores como a los vendedores. En definitiva, a todos los interesados en adquirir o vender inmuebles de herencias o legados. Tanto era así, que el 90% de los bancos no financiaban la compra de viviendas sujetas al artículo 28 de la ley hipotecaria, por las reticencias que causaba.
Por un lado, los compradores debían esperar dos años para tener la plena propiedad de la vivienda. Y los vendedores, en ese lapso de tiempo, podían perder su propiedad sobre el bien, así como perder el beneficio generado de la venta del inmueble.
Más concretamente: el artículo 28 significaba que, si alguien moría sin hijos y su casa la heredaban sus hermanos o herederos indirectos, la venta posterior de esa vivienda no dejaría al comprador como propietario total y real hasta que transcurriera un periodo de 2 años. En esos meses, podía aparecer por ejemplo un hijo ilegítimo y echar la operación por la borda.
Así, si durante el transcurso de los dos primeros años tras el fallecimiento del causante aparecía algún nuevo heredero forzoso, este podía reclamar la propiedad de la vivienda. El comprador no solo no podía negarse a devolver la vivienda, sino que además tenía que seguir pagando religiosamente las cuotas de su hipoteca.
El problema mayor era el desconocimiento de esta ley, tanto por la parte vendedora como por la compradora. De ahí, la importancia de contar siempre con un grupo inmobiliario experto en estas lides.
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Beneficios de la derogación de la ley
La derogación del artículo 28 supone fundamentalmente un gran beneficio tanto para vendedores de viviendas heredadas como para los propios compradores.
Con este cambio en la norma, se facilita y se abarata el proceso de compraventa entre los sujetos.
Ya no hay que esperar esos dos años desde la fecha de fallecimiento del causante para poder acudir con todas las garantías al Registro de la Propiedad. Ahora hay vía libre a la venta de todo el producto inmobiliario que venga fruto de las herencias de herederos no forzosos.
Un auténtico alivio que, de paso, impulsará un mayor número de concesión de hipotecas por parte de las entidades bancarias, al no haber limitación legal.
También supone una mayor seguridad al eliminar la figura del heredero legítimo, por lo que no hay riesgo de que el inmueble caiga en manos de un heredero legítimo hasta entonces no conocido.
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Nuevo panorama tras la pandemia
Con el estallido de la pandemia del coronavirus, muchos compradores han mostrado interés en comprar una vivienda heredada. Pero numerosas operaciones, al verse el inmueble afectado por esta normativa, se vinieron abajo.
Con este telón de fondo, la derogación del artículo 28 de la ley hipotecaria es sumamente oportuna en unos tiempos en los que las herencias se han multiplicado exponencialmente, con un mercado inmobiliario en el que han proliferado los inmuebles heredados.
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