El pasado jueves entró en vigor con su publicación en el Boletín Oficial de la Junta (BOJA) la primera ley que regula la construcción de viviendas en el campo. Esta permitirá controlar y detectar las viviendas irregulares, mediante la utilización de drones por parte de los inspectores de la Junta de Andalucía.
La construcción de casas en el campo que sirvieran como segunda residencia no estaba permitido en Andalucía hasta la implantación de la norma que nos ocupa, a pesar que existen multitud de viviendas en zonas de suelo rústico en esta comunidad comunidad autónoma. La explicación de esta incongruencia parte de que este tipo de construcciones estaban pensada en primera instancia con el uso vinculado a la agricultura o a la ganadería para cumplir con la ley, aunque después se haya cambiado su uso con el paso del tiempo. Pero esta premisa se ha modificado con el reglamento que entró en vigor al ser publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el pasado jueves 22 de diciembre.
Podemos decir entonces que la nueva Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista), nos va a marcar los requisitos a cumplir que permiten por primera vez edificar una casa en suelo rústico como segunda residencia, que se resumen y concretan en el artículo 31, titulado ‘Viviendas unifamiliares aisladas no vinculadas’. A modo de resumen, los parámetros y condiciones que deben cumplir son los siguientes:
- No se permitirá más de una vivienda unifamiliar aislada por parcela ni las divisiones horizontales, con la excepción de aquellas con tipología de hacienda o cortijo, que acrediten la existencia y el uso plurifamiliar de la construcción con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo.
- La parcela deberá tener una superficie mínima de 2,5 hectáreas y permitir el trazado de un círculo de 50 metros de radio en su interior. Con la excepción de los terrenos forestales en los que la superficie mínima será de 5 hectáreas.
- La vivienda deberá situarse a una distancia superior a 100 metros respecto de cualquier otra edificación de uso residencial.
- La superficie de explanación, por desmonte o terraplén, que resulte necesaria para la ejecución de la edificación, no superará el treinta por ciento de la superficie que ocupa la vivienda.
- La edificación no excederá el uno por ciento de la parcela. En el resto de la superficie se mantendrá, en lo esencial, el arbolado, la topografía y las condiciones naturales del terreno, salvo que resulte necesaria su alteración para la implantación de actuaciones ordinarias.
- La altura máxima será de dos plantas, contabilizándose las mismas atendiendo a lo dispuesto en los instrumentos de ordenación urbanística.
- La edificación tendrá las condiciones tipológicas de una vivienda unifamiliar aislada, debiendo respetar una distancia mínima de 25 metros a los linderos de la parcela.
- Los servicios básicos que necesite la vivienda deberán garantizarse de forma autónoma y preferentemente mediante instalaciones de autoconsumo con fuentes de energía renovable. De manera excepcional, se permitirá el suministro a través de las redes de infraestructuras cuando cuenten con la autorización sectorial correspondiente y para ello sólo se precisen las obras de acometida.
- La edificación se situará fuera de las zonas inundables y si nos encontramos en terrenos forestales deberá garantizarse la seguridad de la población en caso de incendio y cumplir con todas las condiciones que se establecen en la legislación forestal.
Atendiendo al artículo 22.2 de la Ley, destacamos la principal premisa para la construcción:
“en suelo rústico podrán autorizarse viviendas unifamiliares aisladas no vinculadas a las actuaciones ordinarias o extraordinarias, siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos, ni impidan el normal desarrollo de los usos ordinarios del suelo rústico. Y las mismas requerirán de autorización previa a la licencia”
En relación a los usos ordinarios destacamos:
- La construcción de la vivienda será compatible con el desarrollo de usos ordinarios en la misma parcela y no podrá implicar la imposibilidad de materializar las edificaciones que estos demanden, siempre atendiendo a lo recogido en la ordenación urbanística.
- No serán autorizables las viviendas que impidan el desarrollo de las actuaciones ordinarias en las fincas colindantes. Para comprobarlo, se dará audiencia a los titulares de las fincas colindantes puedan expresar si hay alguna razón que impida el desarrollo de sus actividades la construcción de la vivienda durante el trámite de autorización previa.
Y para terminar, hemos de remarcar que como bien dice el artículo anteriormente mencionado, estas construcciones en ningún caso puede introducir la formación de nuevos asentamientos en los extrarradios de las ciudades y pueblos y los ayuntamientos no podrán permitirlas en municipios donde las agrupaciones de edificaciones irregulares ocupen una superficie igual o superior al 50% de la ocupada por el suelo urbano.
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