El acuerdo ente el Consejo de Ministros y los bancos ya está dando sus frutos.

Las entidades bancarias comienzan a informar sobre los procedimientos a seguir para hacer cumplir este acuerdo, así como las ventajas que ofrece, a continuación destacamos las características más importantes de la ley actual.

EL Real Decreto Ley 19/2022, el Acuerdo de Consejo de Ministros con la banca y las modificaciones al vigente Código de Buenas Prácticas, son las herramientas que está utilizando el gobierno para paliar los efectos la subida de los tipos de interés en las familias españolas.

Para conseguirlo, se han propuesto además una serie de medidas estructurales que pretenden facilitar la conversión a tipo fijo o la amortización anticipada de préstamos hipotecarios a tipo variable, que a pesar de que presentan unos mínimos comunes, las condiciones serán matizadas por las distintas entidades bancarias que se han acogido a este acuerdo con el fin de proteger y facilitar la reestructuración de la deuda hipotecaria de sus clientes más vulnerables.

Estas medidas solo afectan a las hipotecas sobre vivienda habitual y pueden acogerse a ellas las personas que cumplan las condiciones de elegibilidad, que proporcionarán de manera pública todas las entidades.

Entre las modificaciones que se han producido en esta materia destacamos:

1. Modificaciones al RDL CBP 6/2012:

Se ha ampliado tanto el ámbito subjetivo como las medidas a aplicar:

– Los deudores que ya se podían beneficiar de estas medidas, aquellos con ingresos inferiores a tres veces el IPREM (25.200 euros anuales), que dedican más del 50% de sus ingresos al pago de la cuota hipotecaria y dicho esfuerzo se haya incrementado en más del 50% o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

• Ahora pueden seguir obteniendo carencias de 5 años pero con un menor interés durante la carencia al Euribor menos 0,1%.

• Siguen pudiendo extender la duración de su préstamo hasta un plazo máximo de cuarenta años, desde la fecha inicial de constitución.

-Un nuevo grupo de deudores más amplio aquellos con ingresos inferiores a tres veces el IPREM, que dedican más del 50% de sus ingresos al pago de la cuota hipotecaria y dicho esfuerzo se haya incrementado en menos del 50% podrá acogerse.

• Obteniendo carencias de principal de dos años y con un tipo de interés, durante la carencia, ligeramente menor que el que venían abonando.

• El plazo de duración del préstamo se podrá ampliar hasta un máximo de siete años con el límite máximo de cuarenta 40 años.

– El deudor podrá solicitar un segundo plan de reestructuración si, finalizado el período de carencia del primero, se mantuviese en el umbral de exclusión en cualquiera de los casos anteriores.

– Cuando el plan de reestructuración sea inviable, por resultar la cuota mensual durante la carencia superior al 50% de los ingresos de la unidad familiar, no disponer bienes para hacer frente a la deuda, podrá solicitar al Banco:

• Una quita del capital pendiente de amortización de su préstamo, pudiendo el Banco aceptarla o rechazarla.

• La dación en pago de su vivienda habitual, en el plazo de 24 meses desde la solicitud de la reestructuración, plazo que ha sido ampliado en esta modificación en 12 meses, estando el Banco obligado a aceptar la entrega del bien hipotecado, quedando definitivamente cancelada la deuda.

La dación en pago puede solicitase también por aquellos que estando en curso un plan de reestructuración viable, no puedan afrontar los pagos después de 24 meses desde la solicitud de la reestructuración, aunque en este caso, la dación es potestativa para el Banco.

• Adicionalmente se regula la posibilidad del alquiler social, en caso de ejecución de la vivienda habitual, cuando el lanzamiento haya sido suspendido por aplicación de la Ley 1/2013, el deudor podrá solicitar el alquiler por 5 años, de la vivienda por una renta anual máxima del 3% del valor de tasación al tiempo del remate de la vivienda. Esta solicitud podrá realizarse en doce meses atendiendo a las últimas modificaciones.

• Nuevo CBP RDL 19/2022 y Acuerdo del Consejo de Ministros:

A través de este nuevo CBP RDL 19/2022 y ACM, se recoge un tercer grupo de deudores, más amplio que los dos anteriores, cuya situación financiera se hubiese visto perjudicada como consecuencia del alza acelerada de los tipos de interés cuyo precio de adquisición no exceda los 300.000 euros, con unos ingresos inferiores a tres veces y medio el IPREM, con una carga hipotecaria superior al 30% de los ingresos y que, además, dicha carga se haya incrementado, al menos, un 20% o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad

-Ampliar la duración de sus préstamos hipotecarios hasta un máximo de siete años. Adicionalmente, el deudor tendrá la opción de congelar su cuota hipotecaria durante los primeros doce meses desde la novación, fijando la misma en su importe a 1 de junio de 2022. El principal no amortizado durante el año de congelación de cuota devengará intereses a un tipo tal que suponga una reducción del 0,5% del valor neto actual del préstamo y la ampliación de plazo del préstamo no podrá suponer pagar una cuota inferior a la del 1 de junio de 2022.

– Convertir la fórmula de cálculo de interés del préstamo inicial, pasando de una fórmula de tipo variable a una de tipo fijo, a los tipos que libremente oferte la entidad.

-Antes de la formalización de las operaciones de novación amparadas por este CBP RDL 19/2022, la entidad le entregará un documento informativo sobre:

• Las consecuencias jurídicas y económicas de las distintas alternativas de novación ofrecidas.

• En su caso, las condiciones de la prórroga del seguro de protección de pagos o de amortización del préstamo que inicialmente se hubiera contratado.

Formalización de las operaciones de novación amparadas en el CBP RDL 6/2012 y CBP RDL 19/2022 y ACM y los costes y gastos de dicha formalización en escritura pública correrán a cargo de la entidad.

• Otras Medidas Estructurales obligatorias para la entidad:

– Modificaciones del artículo 2 de la Ley 2/1994 de Subrogaciones:

• Para trasladar tu préstamo a otra entidad financiera, ésta nueva entidad, junto con la oferta vinculante, deberá informarte, de los gastos derivados de la subrogación, incluyendo los límites máximos de comisiones que te podría cobrar la entidad inicial.

• La nueva entidad subrogada calculará, bajo su responsabilidad, el importe pendiente del préstamo cuando la entidad acreedora inicial no haga entrega del certificado de deuda en el plazo estipulado.

-Modificación del artículo 23.6 de la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario:

• La comisión de reembolso, durante los tres primeros años de vida del préstamo, en los supuestos de subrogación acreedora o de novación del préstamo que suponga la aplicación de un tipo de interés fijo durante el resto de vigencia del mismo, se reduce de un máximo del 0,15% a un 0,05%, así mismo, tras los tres primeros años de vida del préstamo, no se podrá cobrar comisión por dicho reembolso.

– Suspensión temporal del cobro de compensaciones y comisiones por reembolso o amortización anticipada y por la conversión a tipo fijo.

• Comisión de Reembolso: En caso de que seas titular de un préstamo a tipo de interés variable y realices, desde el 24 de noviembre y hasta el 31 de diciembre de 2023, algún reembolso o amortización anticipada mismo no te cobrarán ninguna comisión.

• Comisión de Novación: No se cobrará comisión, durante el periodo antes mencionado para novar préstamos para convertir la fórmula de cálculo de interés del préstamo inicial de tipo variable a tipo fijo.